住まいの販売形態は大きく2つに分けられます。

• 分譲住宅 売主（不動産会社）から直接購入する物件です。 売主から販売代理を受託した不動産会社を窓口に購入する場合もあります。 一般的に新築マンションや販売戸数の多い新築一戸建ては分譲物件となります。
• 仲介物件 仲介者（売主から仲介の依頼を受けた不動産会社）を通じて購入する物件です。 一般的に販売戸数の少ない新築一戸建てや中古物件は仲介物件となります。 仲介物件は、不動産会社への仲介手数料が必要です。

購入の最終判断には、重要事項説明書の内容を理解することが大切です。

契約前には、必ず行われるのが「重要事項説明」です。 購入予定の物件や取引条件に関する重要事項が説明されます。でも全く予備知識がないと何を説明されても理解に難しいところ…。 確認しておきたい大事な主要事項とチェックポイントをご説明します！

• 土地や建物の権利関係 登記簿に記載されている所有権などの権利の種類と内容、登記名義人などについての説明。売主と登記上の所有者が違う際には、譲渡契約が交わされているかを確認する。 また、中古住宅で抵当権がある場合は、引渡しまでにそれが抹消されるかどうかも確認事項する。
• 建築基準法など法律による制限 住まいに関係する法律は、建築基準法、都市計画法など多数あります。購入予定の土地・建物に法的制限があるか事前に確認しましょう。
• 道路関係 幅4m以上の公道なら、まず問題ないでしょう。 私道の場合は、所有者の氏名・住所、敷地面積に含まれるのか、無償か有償か、また将来はどうするのかなどを確認しておきましょう。
• 水道・電気・ガス・排水などの整備状況 ライフラインの整備に必要な工事負担金や使用負担金の金額、完備される時期も説明事項のポイントです。
• 完成時の形状・構造など 完成前に売り出されるマンションなどは、完成時の外観、階数、間取り、内装などが説明されます。 完成後に説明と異なる場合も起こりえますが、重要事項では予め「施工上の理由や改良などにより多少変更する場合がある」と記載されるケースが多いようです。
• マンションなど区分所有物件について マンションなどの区分所有法の対象になる建物では、敷地の権利関係や管理などについての確認が必要です。
• 代金以外の名目で支払う金額とその目的 住宅の売買では、代金以外に支払われるお金があります。手付金、中間金などがそれにあたります。 それぞれの金額がどういう扱いになるのか、明らかにしておくことが大切です。
• 契約の解除について 契約締結後、売主・買主のどちらかの都合や債務の不履行で契約を解除する場合があります。 例えば、買い換えの際に旧宅が売れない場合などがその例で、そうした際に無条件で解約できるのか、などを確認します。
• 損害賠償の予定と違約金について 契約の不履行があった場合、損害賠償の問題が起こります。賠償金額は事前に決めておくことがあります。 なお、損害賠償予定額と違約金の合計は、不動産会社が売主の場合は代金の20％を超えてはならないとされています。
• 前金の保全措置について 完成前の物件では、契約から物件の引渡しまでに支払われる前金が代金の５％を超える場合、支払われた前金の保全のために銀行や保険会社の保証を付ける必要があります。その保全の内容、保証を依頼する金融機関を確認します。
• 業者の斡旋ローン内容と不成立時の措置 住宅ローンの斡旋を条件に不動産会社と金融機関が提携して販売することがあります。その場合、金融機関名、融資額の利率、ローンが成立しなかった時の契約などについて確認するのも重要なポイントです。こうした場合、通常は白紙撤回となります。

物件価格以外のさまざまな費用が別途必要に。しっかり把握しておきましょう

• 売買契約時

  ■手付金

  物件価格の10％程度。

  ■印紙税（売買契約時）

  売買契約書に収入印紙を貼り消印し納める。印紙税額は契約書に記載された取引価格（消費税抜き）に応じて下記のように決められている。

  100万円超500万円以下…2,000円

  500万円超1,000万円以下…10,000円

  1,000万円超5,000万円以下…20,000円

  5,000万円超1億円以下…60,000円

  1億円超5億円以下…100,000円

  5億円超10億円以下…200,000円

  （契約書は２通作成する。それぞれに印紙税が必要で売り主と買主の双方で１通づつ負担）

  平成9年4月1日から平成25年3月31日までの間、土地建物売買契約書などの不動産の譲渡に関する契約書のうち、契約書に記載された契約金額が1千万円を超えるものについては、 印紙税の税率が軽減されており、下記のようになります。

  記載された契約金額が

  1千万円を超え5千万円以下…1万5千円

  5千万円を超え1億円以下…4万5千円

  1億円を超え5億円以下…8万円

  5億円を超え10億円以下…18万円

• 融資申込み時

  ■印紙税

  ローンを借りる金融機関と結ぶ契約書に貼ります。複数のローンを組むときは、それぞれの契約書に印紙税が必要です。

  ■ローン手数料

  ローンを申し込むときに金融機関へ支払う事務手数料です。それぞれの機関により支払い額は異なります。

  ■ローン保証料

  ローンを借りる際に連帯保証人の代わりに保証協会や保証会社を利用するための費用。借入れたローンの額や返済期間によって支払い金額は異なります。

  ■火災保険料

  公庫を利用した場合、特約火災保険への加入が義務づけられます。保険金額は融資額～建物の時価までの間となります。ローン契約時に一括での支払いとなります。

  ■生命保険料

  ローン返済中の万一の事態に備え、団体信用生命保険へ加入するのが一般的です。借入れ額、返済期間によって保険料は変わります。

  ■建物価格に対する消費税

  建物価格に対して消費税がかかります。中古住宅は売主が一般個人の場合は非課税。売主が業者なら課税されます。

• 残金支払い時

  ■登録免許税

  不動産の登記や住宅ローンを利用する際に必要な抵当権設定にかかる税金です。

  ■登記時の司法書士への報酬

  登記の種類は、1.建物の所有権保存登記　2.土地・建物の所有権移転登記　3.抵当権設定登記があります。 それぞれに代理手数料がかかります。

  ■固定資産税・都市計画税の精算

  中古住宅を購入した時には、毎年1月1日現在の所有者にこの２つの税金がかかります。 引渡し以降の所有期間分の金額（日割で換算）は元の所有者に返済します。

• 入居時

  ■不動産取得税

  不動産の取得行為に対して課税されます。取得後60日以内に申告すると控除が受けられます。

  ■固定資産税

  毎年1月1日現在で土地や建物を所有している人に課税されます。税額は「固定資産税評価額×1.4％」となっています。土地、建物ともに軽減措置があります。

  ■都市計画税算

  毎年1月1日現在で都市計画法で指定されている市街化区域内に土地や建物を所有している人に課税されます。 税額は「固定資産税評価額×0.3％」を上限に各市町村ごとに決められています。